4.6 Bouwdepot bij nieuwbouw
Een bouwdepot en de bijbehorende lening vallen eigenlijk fiscaal in box 3. Nieuwbouw is een uitzondering.
Heeft u de koop/aanneemovereenkomst getekend, dan is goedgekeurd dat de lening voor de woning en het bouwdepot vanaf dat moment twee jaar in box 1 vallen als de lening een eigenwoningschuld is. Sluit u de lening later af en krijgt u de lening pas als u eigenaar wordt van de grond, dan start de periode van twee jaar op het moment van overdracht bij de notaris.
U betaalt rente voor de box 1 lening. En u krijgt rente over het geld in het bouwdepot. De rente die u krijgt, moet u aftrekken van de rente die u betaalt. Dit heet salderen. Het bedrag aan rente dat u overhoudt, kunt u aftrekken in box 1. U moet daarvoor wel kunnen bewijzen dat u het geld uit het bouwdepot heeft gebruikt voor de bouw van uw woning. De rekeningen van de bouw van uw woning moet u daarom bewaren. Na twee jaar vallen het geld dat dan nog in het bouwdepot zit en de lening die hiermee samenhangt in box 3. En niet meer in box 1. Dit betekent dat de rente van het leningsdeel dat bij het bouwdepot hoort, niet langer aftrekbaar is. Hierdoor stijgen de netto lasten van dat leningsdeel.
Kunt u niet aantonen dat u het geld uit het bouwdepot heeft gebruikt voor de bouw van uw woning? Dan is de goedkeuring niet van toepassing en valt het bedrag van de lening dat hiermee samenhangt in box 3. Hierdoor stijgen de netto lasten van uw lening.
Voorbeeld Uw totale lening bedraagt € 250.000 voor de nieuwbouwwoning. U gebruikt een deel van dit bedrag niet voor de bouw van de woning, maar bijvoorbeeld voor een bankstel. Stel dat het om een bankstel gaat van € 2.500, dan geldt voor dit deel geen renteaftrek. U heeft dan geen eigenwoningschuld van € 250.000, maar van € 247.500. De netto lasten van uw lening zullen in dat geval stijgen
4.7 Verbouwing zonder en met bouwdepot
Heeft u een lening gesloten voor de verbouwing van uw eigen woning? Dan is goedgekeurd dat u de rente en kosten van deze lening de eerste zes maanden mag aftrekken in box 1, als de lening een eigenwoningschuld is. Een bouwdepot is voor deze goedkeuring niet vereist. Na deze zes maanden gaat de lening voor het bedrag dat nog niet is besteed aan de verbouwing naar box 3.
Besteedt u dit bedrag alsnog aan de verbouwing van uw eigen woning, dan kunt de rente over dit deel van de lening vanaf dat moment weer aftrekken.
Maakt u gebruik van een bouwdepot, dan blijft de lening gedurende een periode van maximaal 2 jaar in box 1. U hoeft gedurende de eerste zes maanden de rente die u krijgt over het geld in het bouwdepot niet af te trekken van de rente die u betaalt voor de lening. In deze periode van zes maanden moet u wel starten met de verbouwing. Na zes maanden moet u wel de rente die u krijgt over het geld in het bouwdepot aftrekken van de rente die u betaalt. Het bedrag aan rente dat u per saldo betaalt, kunt u aftrekken in box 1. Dat mag u nog maximaal twee jaar doen nadat u de lening heeft gesloten.
U moet wel kunnen bewijzen dat u het geld uit het bouwdepot heeft gebruikt voor de verbouwing van uw woning. De rekeningen van de verbouwing van uw woning moet u daarom bewaren. Na die twee jaar vallen het geld dat dan nog in het bouwdepot zit en de lening die hiermee samenhangt in box 3. En niet meer in box 1. Dit betekent dat de rente van het leningsdeel dat bij het bouwdepot hoort, niet langer aftrekbaar is. Hierdoor stijgen de netto lasten van dat leningsdeel.
4.8 De bijleenregeling
Verkoopt u uw woning, is de opbrengst hoger dan de eigenwoningschuld en koopt u een nieuwe woning, dan krijgt u met de bijleenregeling te maken.
Koopt u een nieuwe woning en geldt de bijleenregeling voor u, dan kan het zijn dat u minder rente kunt aftrekken van de belasting. Met de volgende formule kunt u berekenen over welk leningsbedrag u de rente kunt aftrekken:
Koopprijs van de nieuwe woning
+ aankoopkosten
-/- eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve hangt af van de opbrengst van de woning die u verkoopt. Ook is de eigenwoningschuld van die woning belangrijk. Met de volgende formule kunt u de eigenwoningreserve berekenen:
Verkoopopbrengst oude woning
-/- verkoopkosten
-/- de eigenwoningschuld van de oude eigen woning.
Met deze twee formules kunt u berekenen hoe hoog de eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning maximaal mag zijn. Sluit u een lening af voor de nieuwe woning die even groot of lager is dan de maximaal mogelijke eigenwoningschuld, dan kunt u alle rente over deze lening aftrekken in box 1. Is uw lening groter dan dit bedrag. Dan komt het gedeelte boven de eigenwoningschuld als lening in box 3. U kunt dan de rente over dit leningsdeel niet aftrekken.
Koopt u een nieuwe woning, dan houdt u bijna nooit een eigenwoningreserve over. Verhuist u naar een huurwoning, dan houdt u vaak wel een eigenwoningreserve over. Deze eigenwoningreserve verdwijnt na drie jaar. Gaat u tijdens deze periode van drie jaar verbouwen of een nieuwe woning kopen. Dan moet u rekening houden met het gedeelte van uw eigenwoningreserve dat u nog niet heeft gebruikt.
Of u belastingvoordeel kunt krijgen bij uw leningsdeel, krediet of ander product, hangt af van de volgende zaken:
– uw persoonlijke omstandigheden;
– waarvoor u het leningsdeel gebruikt;
– hoe u uw woning gebruikt; en
– belastingwetten en regels.
Wij zijn niet verantwoordelijk voor de manier waarop de belastingdienst uw situatie beoordeelt. Wilt u advies over belastingzaken? Bezoek dan een notaris of belastingadviseur.